Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Tahliyesi

Kural olarak kiralayan kiracısını taşınmazdan tahliye etmek için öncelikle genel mahkemelerde tahliye davası açmak buradan almış olduğu ilam üzerine taşınmazın tahliyesini önce kiracıdan talep etmek durumundadır. Eğer kiracı ilama rağmen tahliye etmemekte direnirse bu durumda kiralayan icra dairelerine başvurarak ilamı vermek suretiyle ilamlı icra göndererek zorla tahliyeyi sağlamak zorundadır.

Ancak hukukumuzda bu duruma bir istisna getirilmiştir. Bu durum da karşımıza iki şekilde çıkmaktadır:

A. Kira Bedellerinin Ödenmesi Nedeniyle Tahliye Talepli İcra

• Kiracının kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle alacaklı kiralayanın kiracı aleyhine kira alacağı takibi yapması gerekmektedir.
• Kiracı ile yazılı sözleşme yapılmış ise ayrıca sözleşmenin aslı getirilmeli ve icra dairesine verilmelidir.
• Kiralayan alacaklının, borçlu kiracıya kira bedellerinin ödenmesi için öncelikle icra dairesine gelerek kira borcuna istinaden düzenlenmiş olan takip talebinde bulunması gerekmektedir.

Talep kısmında alacaklı kiralayan haciz ve tahliye talebinde bulunmalıdır

• Takip talebi üzerine borçlu-kiracıya ödeme emri gönderilir. _Bu ödeme emri de diğer iki ödeme emri ile aynı özelliklere sahip olup İhtar kısmında şu hususlar yer almaktadır.

1. Ödeme Süresi

• Kiracıya verilen ödeme süresi adi kiralarda 10 gündür
• Kiracıya verilen ödeme süresi çatılı kapalı yerlerde 30 gündür.
• Kiracıya verilen ödeme süresi ürün-hâsılat kiralarında 60 gündür

2. İtiraz Süresi

• Kiracıya verilen itiraz süresi 6 aydan kısa süreli kiralarda 3 gündür.
• Kiracıya verilen itiraz süresi 6 aydan uzun süreli kiralarda 7 gündür.

3. İtiraz Usulü

Eğer kiracı sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürüyorsa açıkça imza itirazında bulunmalıdır. Aksi takdirde imzayı kabul etmiş sadece borca itiraz ettiği var sayılacaktır. Kiracı borca itirazı ediyorsa adi takipteki gibi, borca itiraz nedenlerini açıkça göstermek zorunda değildir. Ancak kısmi itirazı varsa bunu açık ve miktarı ile belirtmelidir aksi takdirde itiraz etmemiş sayılacaktır. İtiraz üzerine takip durur.

Alacaklının itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açması gerekmektedir. İcra mahkemesi itirazın türüne göre incelemesini yapar ve borçluyu haklı görürse takibi iptal eder. Alacaklıyı haklı görürse takibin devamına, kiracının tahliyesine karar verir.

İcra mahkemesi takibin devamına karar vermiş ise takip kesinleşecektir. Ancak tahliye talebinde  bulunabilmesi için icra mahkemesinin borçlu kiracının itirazını reddettiğine dair kararın borçluya tefhim veya tebliğ tarihinden itibaren 10 gün geçmesi gerekmektedir.

Bunun dışında eğer borçlu- kiracı itiraz etmez de takip kesinleşirse alacaklı hemen tahliye istemeyecektir. Burada borçlu-kiracıya verilmiş olan ödeme sürelerinin geçmesi beklenecektir. Ödeme süreleri geçtikten sonra alacaklı haciz talep edebilir ama icra dairesinden tahliye talep edemez.

Alacaklı ayrıca tahliyede talep etmek istiyorsa ödeme sürelerinin sonundan itibaren 6 ay içinde icra mahkemesine borçlu-kiracı aleyhine yapılan takibin itiraz edilmeden kesinleştiği, borcun ödeme süresinin de geçtiğini ve bugüne kadar ödemenin de yapılmadığını belirterek tahliye talebinde bulunması gerekmektedir.

B.Kira Süresinin Sona ermesi Sebebiyle Tahliye Talepli İlamsız İcra

Bu tip ilamsız icra açılmasının ön şartı alacaklının elinde bir yazılı kira sözleşmesi bulunmalıdır. Böylelikle kira süresinin sona erip ermediği ve diğer şartların gerçekleşip gerçekleşmediği görülebilecektir.

Sözlü kira sözleşmeleri için bu yola başvurulamaz. Bunun tek istisnası, sözlü yapılan kira sözleşmesine rağmen, kiracı yazılı olarak tahliye edeceği tarihi bildirir bir tahliye taahhüdünde de bulunmuş ise alacaklı bu durumda da bu takip yoluna başvurabilecektir.

Ayrıca bu takip yoluna başvurulması için süre şartı getirilmiştir. Bu süre şartı Borçlar Kanununda belirlenmiştir. Buna göre tahliye taahüdünde bulunan kiracı kiralananı boşaltmamış ise tahliye süresinin gelmesinden itibaren 1 ay içinde kiraya veren kira sözleşmesini icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

İcra müdürü bu şartları taşıyan takip talebini alacaklı kiralayandan aldıktan sonra borçlu-kiracıya ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrinde itiraz süresi 7 gündür.

Kiracı itiraz ederse takip durur. Bunun üzerine alacaklı icra mahkemesinden takibin kaldırılması kararı almak zorundadır. İcra mahkemesi borçluyu haklı görürse takip iptal edilir. İcra mahkemesi alacaklıyı haklı görürse takibin devamına karar verilir.

Borçlu- kiracı süresinde itiraz etmez veya icra mahkemesince takibin devamına kadar verilirse icra dairesince borçlu-kiracıya bir tahliye emri gönderilir ve 15 gün süre verilir. 15 günlük süre içerisinde borçlu-kiracı tahliye etmez ise taşınmaz icra suretiyle tahliye edilir.