Paylı-Elbirliği- Taşınır-Taşınmaz Mülkiyeti Sınırlamalar ve Zamanaşımı

Hukuk düzeni eşya üzerinde kişiye birtakım yetkiler verir. Hak adını verdiğimiz bu yetkiler;

• Kullanma
• Yararlanma
• Tasarrufta bulunmadır.

Bu yetkilerin üçü bir arada ise bu durumda mülkiyet hakkından bahsedilmelidir. Çünkü sahibine en geniş yetkiler veren hak mülkiyet hakkıdır ve hukuk düzeni bu üç yetkinin dışında başka yetki daha tanımamaktadır.

Paylı Mülkiyet

• Paylar belirli ancak fiilen taksim edilmemiştir.
• Paylar belirlenmemişse eşit kabul edilir. Kişiler paylı mülkiyette farklı paylara sahip olabilirler ve bu önceden yapılacak bir düzenlenmeyle belirlenebilir.
• Her paydaş kendi payı üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilir. Yani paydaşlar kendi paylarını satabilir, rehin, verebilir. Bunun diğer paydaşlardan olur almasına gerek yoktur.
• Paydaşlar eşya üzerinde fiili kullanım gerektiren tasarrufları tek başlarına yapamazlar.
• Paylı malın zilyetliğine yönelik savunma haklarını her paydaşın tek başına kullanması mümkündür.
• Paylı mala ilişkin yapılmış masraflara her paydaş kendi payı oranında katılmakla yükümlüdür.
• Paydaşlardan birinin yükümlülüklerini önemli ölçüde aksatması halinde diğer paydaşlar o paydaşın ortaklıktan çıkarılmasını isteme hakkına da sahiptir.
• Paydaşlar paylı malın yönetimiyle ilgili aralarında anlaşmalar yapabilirler. Bu anlaşmalar şekil şartına tabi değildir ve geçerli hukuki sonuç doğururlar.
• Paydaşlar malın yönetimiyle ilgili aralarında anlaşma yapmamışlarsa bu durumda malla ilgili alınacak kararlarda karar yeter sayısı sorunu ortaya çıkmış olur. Buna göre;

Olağan işler; Eşyanın küçük ölçekte bakım ve onarımıyla ilgili işlerdir. Bu tür işlerin her paydaş tarafından tek başına yapılabilmesi mümkündür.

Önemli işler; İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.

Olağanüstü işler; Bu tür işler oy birliğiyle karar alınmasını gerektiren işlerdir. Bu tür kararlar gerektiren işler;

• Malın özgülendiği amacın değiştirilmesi
• Eşya üzerinde sınırlı ayni hak kurulması
• Olağanüstü yapı işleri
• Eşyanın tamamı üzerinde yapılacak tasarruflar

Elbirliği Mülkiyeti

Birden çok malikin bulunup bunların paylarının belirlenmemiş olduğu mülkiyet türüdür. Aksi düzenlenmedikçe gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oy birliğiyle karar vermeleri gerekir.

Taşınır Mülkiyeti

Bİr yerden başka bir yere nakledilmesi mümkün olan eşyaların genel olarak taşınır diye adlandırıldığını biliyoruz. Taşınır mallar üzerinde mülkiyet hakkı farklı biçimlerde kazanılabilmektedir. Buna göre taşınır mülkiyeti;

• Aslen
• Devren
• Miras yoluyla
• Zaman aşımıyla kazanılmaktadır.

Devren kazanma mülkiyetin bir başkasından ve onun rızasıyla elde edilmesi halidir ki, bağış gibi hukuki işlemler bu kazanma yolunun tipik örnekleridir.

Miras yoluyla kazanımda ölüm anıya birlikte hukuken mirasçılık ortaya çıkmakta ve mirasçılar ölüm anından itibaren terekeye ait mallar üzerinde mülkiyet hakkını kazanmış sayılmaktadırlar.

Zaman aşımıyla kazanımda ölüm anıyla birlikte hukuken mirasçılık ortaya çıkmakta ve mirasçılar ölüm anından itibaren terekeye ait mallar üzerinde mülkiyet hakkını kazanmış sayılmaktadırlar.

Zaman aşımıyla kazanımda ise bir kimsenin iyiniyetle yani kendini malik zannederek eşyaya çekişmesiz ve aralıksız beş yıl süreyle zilyet olmasıyla mülkiyet hakkının kazanılmasıdır.

Aslen kazanmanın ise hukukumuzda beş önemli çeşidi bulunmaktadır. Bunlar;

• Sahiplenme
• Bulunmuş eşya
• Define
• İşleme
• Karışma ve birleşmedir.

Sahiplenme: Sahipsiz bir taşınırın malik olmak iradesiyle zilyetliğine geçiren kimse, onun maliki olur. 

Bulunmuş Eşya: kaybedilmiş bir şeyi bulan kimse, malın sahibine, sahibini bilmiyorsa kolluk kuvvetlerine, köylerde ise muhtara bildirmek veya araştırma yapmak ve gerektiğinde ilan etmek zorundadır.

Bulunan şeyin özenle korunması gerekir. Korunması aşırı gideri gerektirir veya çabuk bozulabilir bir nitelik taşı ya da kolluk kuvvetleri veya kamu kurumu tarafından bir yıldan fazla saklanmış olursa, bulunan şey satılabilir. Satış bedeli, bulunan şeyin yerine geçer. Bulunan şeyin maliki , ilan veya kolluk kuvvetlerine ya da muhtara bildirme tarihinden başlayarak beş yıl içinde ortaya çıkmazsa bulan kimse, yükümlülüklerini yerine getirmiş olmak koşuluyla o şeyin mülkiyetini kazanır.

Define; Bulunmalarından çok zaman önce gömülmüş veya saklanmış olduğu ve duruma göre artık malikin bulunmadığı kesin olarak anlaşılan değerli şeyler, define sayılır. Bilimsel değer taşıyan eşyaya ilişkin hükümler saklı kalmak üzere define, içinde bulunduğu taşınmaz veya taşınır malın malikinin olur.

İşleme: Bir kimse başkasına ait bir şeyi iyiniyetle yani kendinin zannederek işler veya bir şekle sokarsa emeğin değerini o şeyin değerinden fazla olması halinde, yeni şey işleyenin olur. Eğer malzemeyi işleyen kişi iyiniyetli değilse emeğin değeri işlenen şeyin değerinden daha fazla olsa bile hakim, yeni şeyi malike bırakabilir.

Karışma ve Birleşme; Birden çok kişinin taşınır malları önemli bir zarara uğratılmadan veya aşırı bir emek ve para harcanmadan ayrılmayacak şekilde birbiriyle birleşmiş  veya karışmışsa o kişiler, yeni şey üzerinde kendi taşınırlarının birleşme veya karışma zamanındaki değerleri oranında paylı mülkiyete sahip olurlar.

Taşınmaz Mülkiyeti

Medeni kanunumuza göre taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır;

• Arazi
• Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar
• kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

Taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının kazanılması başlıca şu yollarla gerçekleşebilir.

• Aslen
• Devren
• Miras yoluyla
• Zaman aşımıyla

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında yeni arazi oluşumu veya işgal gibi aslen kazanma yolları mevcuttur. Ancak önemli olan konu devren kazanma ile zaman aşımıyla kazanma yollarıdır.

Devren kazanma; Mülkiyet hakkının bir başkasından ve onun rızası ile elde edilmesidir. Ancak taşınmazlarda bu kazanımın hukuken korunması devrin tapu sicilinden tesciline bağlıdır. Mülkiyetin tescille kazanılmasının istisnaları;

• Miras
• Mahkeme kararı
• Cebri icra
• İşgal
• kamulaştırma
• Şirketlerin birleşmesi
• Yeni arazi oluşumu
• Vakıf mallarının özgülenmesi
• Mal ortaklığı rejiminde eşlerin malları
• Bir tüzel kişiliğin sona ermesine bağlı olarak diğer bazı tüzel kişilerin mülkiyet kazanımlarıdır.

Zaman Aşımıyla Kazanma

Olağan zaman aşımıyla kazanma: geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğin davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Olağan zaman aşımıyla kazanımın koşulları;

• İyiniyetle
• Çekişmesiz ve aralıksız
• On yıl süreyle
• Eşyaya zilyet olmayı sürdürmüş bulunmaktadır.

Olağanüstü zaman aşımı; Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle ve malik zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamının, bir parçasının veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tescil edilmesine karar verilmesini isteyebilir. Koşulları;

• İyi niyet şartı aranmaksızın
• Tapuda kayıtlı olmayan veya kayıtlı olan ancak sahibinin kim olduğu bilinmeyen ya da kim olduğu bilinen ama en az yirmi yıl önce gaipliğine karar verilmiş olan bir taşınmazı
• Çekişmesiz ve aralıksız
• Yirmi yıl süreyle
• Zilyetliğinde bulundurmaktır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı

Arazi üzerindeki mülkiyet hakkının kapsamını, yatay kapsam, dikey kapsam ve kapsam yani maddi kapsam olarak başlıklandırılabilir.

Yatay kapsam; arazinin sınırlarını ifade eder.  Taşınmazın sınırları, tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir.

Dikey kapsam; Arazi üzerindeki dikey kapsam ise kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, arazi üzerindeki hava ve altındaki alt katmanlarını ifade eder. Bu kapsama ise yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere arazi üzerindeki yapılar, bitkiler ve kaynaklar girer. Bu kuralın dört önemli istisnası bulunmaktadır;

• Üst hakkı
• Mecra hakkı
• Taşınır yapı
• Taşkın inşaat

Üst hakkı: Başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşaa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.

Mecra hakkı; Bir enerjinin başka bir yere naklinde kullanılan tesisata mecra denir.

Taşınır yapı; Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir.

Taşkın inşaat: Bir kişi kendi arazisine yaptığı inşaatın temeli, balkonu veya çatısı gibi herhangi bir kısmını, komşu araziye farkında olmaksızın taşırmış olabilir. Bu duruma taşkın inşaat denir. Kişinin irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmelidir. İtiraz ederse bu taşmaya hukuken son verilir.

Haksız inşaat; Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Bu duruma haksız inşaat denir. 

Taşınmaz mülkiyetine getirilen kısıtlamalar

Alım hakkı: Bir kimsenin kendi taşınmazı üzerinde bir başkasına tek taraflı bir irade ile taşınmazı satın alma hakkı tanımasıdır.

Geri alım hakkı; yenilik doğurucu bir hak olan geri alım hakkında, taşınmaz sahibi satmış olduğu taşınmazı daha önce alıcıyla beraber belirledikleri bazı koşulların gerçekleşmesi nedeniyle, tek taraflı bir irade açıklamasıyla geri alabilmektedir. Sözleşmenin de geçerliliği resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.

Ön alım hakkı; Kişinin sahip olduğu taşınmazın eşya payının bir başkasına satılması halinde başka bir kimsenin satın almak konusunda önceliğinin bulunulmasına ilişkin bir haktır

Yasal önalım hakkı; paylı mülkiyete bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların satın almak hususunda önceliği sahip olmasıdır. Cebri arttırmayla satışlarda ön alım hakkı kullanılmaz. Önalım hakkı, payın paydaşa satılması halinde de kullanılamaz. Yani ön alım hakkının kullanılabilmesi için satışın paydaşlar dışındaki üçüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir. Önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir. Önalım hakkından vazgeçmek veya feragat etmek de mümkündür. Feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı; Bir kimsenin sahibi olduğu taşınmazı satması durumunda hak tanıdığı kişinin öncelikle alma hakkının bulunmasıdır. Yenilik doğurucu bir haktır. üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi içinse tapu kütüğüne şerh edilmesi şarttır.

Şerhin etkisi her durumda kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

Kısıtlamalar

• Herkes taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken komşularını olumsuz şekilde taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
• Malik, kazı ve yapı yaparken taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.
• Komşunun arazisine taşarak zarar dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.
• Taşınmazın maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır.
• Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmazın gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.
• Bir arazinin öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılmasını sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır.
• Taşınmazın genel yola çıkmak için yeterli geçide bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.

Bazı kavramlar

Nam-ı müstear; Taşınmaz satışlarında bazen alıı kendi adına başkaları tarafından bilinmesini ya da duyulmasını istemeyebilir. Bu durumda kendisi,ni gizlemek amacıyla, satış sözleşmesine kendi yerine taraf sıfatıyla başka birini sokar ve tescilin de bu kişi adına yapılması sağlanır. Adına tescil yapılan bu kişiye nam-ı müstear denir.

İnançlı temlik; Bir hakkın devrinde sözleşmenin tarafları aralarında anlaşarak özel bir takım şartlar belirlenmiş olabilirler. aralarında yaptıkları anlaşmaya göre devir gerçekleştirilecek ancak şart gerçekleşince söz konusu hak yeniden devir edene ya da onun göstereceği başka bir kimseye devredilecektir. Buna inançlı temlik denir.