Sınırlı Ayni Haklar

Bir eşye üzerinde söz konusu olan kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinin hepsi bir arada bulunduğunda tam ayni hak da diyebileceğimiz mülkiyet hakkı ortaya çıkmaktadır.

Aynı haklara hakim olan ilkeler

• Mutlaklık ilkesi
• Belirlilik ilkesi
• Aleniyet ilkesi
• Belli sayı ve tipe bağlılık ilkesi
• Güvenin korunması ilkesi
• Zaman aşımı ve hak düşürücü sürelere tabi olmama ilkesi

Sınırlı Ayni Hakların Türleri

1. İrtifak Hakları; Kullanma ve yararlanma haklarını bazen tek başına bazense bir arada veren hakların genel adıdır. Türleri;

İntifa Hakkı

Bir eşya veya hak üzerinde kullanma ve yararlanma hatta eşyayı yönetme yetkilerinin bir arada verilmesidir. Mülkiyet hakkında sonra sahibine en geniş yetkileri sağlayan hak türüdür. İntifa hakkı taşınırlar da ziyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda ise tapu kütüğüne tescil ile kurulur.

İntifa hakkı bir alacak üzerinde verilmişse bu alacak hakkının getirisini de edinme yetkisi verir. İntifa hakkı kişiye bağlı bir irtifak hakkı olduğundan devredilemez ve miras yoluyla da geçmez. Ancak hakkın devredilememesi ile kullanımının devredilmesi aynı şey değildir. İntifa hakkı sona erince hak sahibi, hakkın konusu olan malı malike geri vermekle yükümlüdür.

İntifa hakkı sahibinin hakkın konusu olan malı;

• Zilyetliğinde bulundurma
• Yönetme
• Kullanma ve ondan yararlanma
• Resmi defterlerin tutulmasını isteme
• Tasarruf etme yetkileri vardır

Malikin haklarına

• Gözetim
• Güvence isteme
• Defter tutmadır.

İntifa hakkı sahibinin yükümlülükleri

• Malın korunması
• Bakım ve işletme giderleri
• Mal varlığı intifasında borçların faizi
• Sigorta ettirmedir.

Sükna (Oturma) Hakkı; Oturma hakkı bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak kullanma yetkisi verir.  Oturma hakkı başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.

Üst Hakkı; Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurulabilir. Kısaca taşınmaz sahibi kendi taşınmazının altında veya üstünde başkasına inşaat yapma yetkisi vermesidir. Bu hak devredilebilir ve mirasçılara geçebilir.

Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise yani en az 30 yıl sürmüşse üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. Üst hakkı bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir.

Kaynak Hakkı; Başkasını arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak başkasına devredilebilir ve mirasçılara geçebilir.

Geçit hakkı,; Bir taşınmazın komşu taşınmazın sınırını ihlal etmeden yola çıkma hakkı bulunmadığında o taşınmaz lehine yola çıkmak için gelip geçme hakkı tanınmasıdır.

Mecra Hakkı; Su doğal gaz, petrol gibi herhangi bir enrjiyi bir yerden başka bir yere görütmek için kullanılan tesisata mecra denir.

Taşınmaz Yükü

Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Taşınmaz yükünde zaman aşımı süresi uygulanmamaktadır. Muaccel olan edimler, borçlunun kişisel borcu haline geldiği tarihten başlayarak zaman aşımına tabi olur. Taşınmaz yükü tescilin terkini veya yüklü taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.

Rehin Hakları

Rehin hakkı bir para borcunun vadesinde ödenmemesi riskine karşılık güvence olarak belirli bir eşyanın gösterilmesi, borç ödenmediğinde bu eşyanın sattırılarak içinden alacağın tahsil edilmesi yetkisidir. Rehin hakkı fer’i niteliktedir.

A. Taşınmaz Rehni;

Bir alacağa güvence olarak karşılık gösterilen eşyanın taşınmaz olması halinde söz konusu olur. Üç türü vardır;

İpotekli borç senedi; Taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış kişisel bir alacak meydana getiren kıymetli evraktır. Tapu idaresince taşınmaza resmen değer biçilir. Bu değer üzerinden ipotekli borç senedi düzenlenir.

İrat senedi; Bir taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü şeklinde kurulmuş bir alacak hakkı meydan getirir. İrat senedinin güvencesini ancak tarım arazisi, konutlar ve üzerinde bina yapılabilecek arsalar oluşturabilir.

İpotek; Hala mevcut olan ve henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin veya olası bulunan herhangi bi alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.

İpoteğe hakim olan ilkeler;

• Aleniyet ilkesi
• Tescil ilkesi
• Güven ilkesi
• Belirlilik İlkesi
• Sabit dereceler ilkesidir.

Belirlilik İlkesi; konuda belirlilik, ipoteğin hangi taşınmaz üzerinde verildiğinin  belli olmasıdır. Taşınmazın belli olması esastır. Bir borç için birden fazla taşınmaz üzerinde ipotek kurulabilir. Bu taşınmazların borçluya veya üçüncü kişilere ait olması da mümkündür. Toplu rehin durumunda taşınmazların tamamının satışa çıkarılması gerekir. Koşulları;

• Ya ipotek verilen taşınmazların tamamı borçluya ait olmalı
• ya da taşınmazların tamamı aynı borcun borçlularına ait olmalıdır.

Miktarda Belirlilik; Anapara ipoteği ve üst sınır ipoteği olarak ikiye ayrılır;

Anapara ipoteği, doğmuş yani mevcut bir alacak için kurulu. Kapsamı sadece ana para değil faiz, masraf ve diğer yan alacaklar da dahil kabul edilir.

Üst sınır ipoteği, sadece doğmuş bir borç için değil mevcut olmayan hatta henüz doğmamış bir borç için dahi kurulabilmektedir. Kapsamına; faiz, masraf ve diğer yan alacaklar girer.

İpotekli bir malın sahibi üçüncü bir kişiyse o kişinin taşınmazı satılmaktan kurtarması mümkündür. Bunun için bu kişinin taşınmazın alacaklıya alacağını ödemesi gerekir. Taşınmaz malikinin borcu ödemiş olması borçlunun borcunun sona erdiği anlamına gelmez. malik alacaklıya halef olduğu için bir nevi alacaklı değişmiş sayılır.

Sabit Dereceler İlkesi

Taşınmazlar üzerinde farazi bir takım dereceler olduğu varsayılır ve bu derecelerin kanunen herhangi bir sayısal sınırı da bulunmamaktadır. Üst derecedeki alacaklı alacağını tamamen almadıkça sonra gelen derecelerdeki alacaklılara ödeme yapılması da mümkün değildir. Satıştan önce herhangi bir derece boşalırsa alt derecedeki alacak bu dereceye kendiliğinden yükselmez. yani dereceler sabittir.

Farazi değerlerin toplamı taşınmazın değerlerini geçemez. Aynı derece içinde birden çok ipotek kurulması da mümkündür.

Taşınır Rehni

Bir alacağa güvence olması amacıyla alacaklıya bazen taşınır nitelikte bir eşya teminat verebilir. Buna taşınır rehni denir. Taşınır rehnine hakim olan ilkeler;

• Alacağa bağlılık ilkesi
• Açıklık İlkesi
• Güven İlkesi
• Belirlik İlkesi
• Rehnin bölünmezliği ilkesi
• Öncelik ilkesi

Taşınır Rehnin Genel Olarka Şekli

Taşınır rehinleri genel olarak eşyanın teslimi ile gerçekleşir. Ancak bu rehinler bazen teslime gerek kalmadan kurulabilmektedirler. Teslime gerek kalmadan kurulan bu rehinlerin ise eşyanın taşınır olmasına rağmen tescille yapılabildiğiyle de karşılaşılmaktadır.

Teslimsiz ancak tescilli rehinler

• Hayvan rehni
• Ticari işletme rehni
• Gemi ipoteği
• Hava aracı ipoteği

Teslimsiz ve tescilsiz rehinler

• Ziraat bankasının çiftçi malları üzerindeki rehin hakkı
• Tarım kredi kooperatiflerinin alacakları için sahip oldukları rehin hakkı
• Zirai donatım kurumunun rehin hakkı
• Kamu alacaklar için hazinenin sahip olduğu rehin hakkı