Tapu Sicili Nedir? Yapılan işlemler, Şerhler, İlkeler,

Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tutulan sicile tapu sicili denir. Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet sorumludur. Devlet zararı bulunan görevlilere rücu eder.

Tapuda Tutulan Siciller

kadastrosu yapılmış yerlerde tapu sicilinde tutulan siciller ana siciller ve yardımcı siciller olarak ikiye ayrılır;

a. Ana siciller;

• Tapu kütüğü sicili
• Kat mülkiyeti sicili
• Yevmiye defteri
• Resmi belgeler (Olanlar)

b. Yardımcı siciller

• Mal sahipleri sicili
• Aziller sicili
• Tashihler (düzeltmeler) sicili
• Kamu orta malları sicilidir.

Kadastrosu yapılmayan yerlerde tutulan defterler ise zabıt defteri, kat mülkiyeti zabıt defteri, ipotek defteri, fihrist gibi defterleridir.

Tapu Sicilinde yapılan İşlemler

Tapu sicilinde kişiye farklı yetkiler kazandıran işlemler yapılmaktadır .Bu işlemler şu başlıklar altında toplanabilir;

• Kayıt
• Tescil, tadil, terkin
• Beyan
• Şerh

Kayıt; taşınmazların tapu siciline yazılması sonucunu doğuran işlemlerdir.

Tescil; kanuna göre tescil yapılmadıkça bir hak kazanılamaz, değiştirilemez ve sına erdirilemez. tadil kelime anlamı olarak değiştirmeyi, terkin ise silinme yani sona ermeyi sembolize eder. Tapu siciline tescil edilebilecek haklar;

• Mülkiyet hakları
• Rehin hakları
• İrtifak hakları
• Taşınmaz yükü

Beyan; kayıt altına alınmış olan bazı hususların açıklamasının düşülmesi işlemidir. Tapu sicilinin diğer sütunlarına yapılamayan fiili ve hukuki durumlar beyanlar sütununa yazılır. Genel olarak bakıldığında eklentiler ve kamu hukukuna ait kısıtlamalar beyanlar sütununa kaydedilirler. Başlıkları;

• Eklentiler
• Devre mülk hakkı
• Yapı planları
• Plan değişiklikleri
• Kamulaştırma gibi kamu hukukundan doğan kısıtlamalar

Şerhler; tapu siciline bazı hususların bir tür dip not olarak düşülmesine benzeyen bir işlemdir. kendi içinde üç gruba ayrılır;

A. Kişisel hakkı kuvvetlendiren şerhler

Bu tür hakların tapu siciline şerh edilmeleri, onları mutlak hakka dönüştürmez ancak sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir. Kişisel hakları kuvvetlendiren şerhlerin başlıca örnekleri;

• Arsa payı karşılığı inşaat
• Kiracılık hakları
• Alım, geri alım ve ön alım hakları
• Bağışlamadan rücu
• Boş dereceye ilerleme hakkı
• Taşınmaz satış vaadi
• Yasal önalım vaadi
• Yasal önalım hakkından feragat

B. Malikin Tasarruf yetkisini Sınırlandıran Şerhler

Kişinin malik olmasına rağmen taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini serbestçe kullanmasına engel olan şerhlerdir. Başlıcaları;

• Çekişmeli haklar
• Aile yurdu tesisi
• Haciz, iflas ve konkordato süresi
• Artmirasçı atanması

C. Geçici Şerhler

Bu tür şerhler belli bir süre için konulurlar. iki önemli türü örnek olarak verilebilir ki bunlar;

• Eksik belgelerin tamamlanması
• Ayni hak iddialarıdır.

Tapu siciline Hakim Olan ilkeler

• Aynilik ilkesi
• Aleniyet ilkesi
• İlliyet ilkesi
• Tescil ilkesi
• Güven ilkesi
• Devletin sorumluluğu ilkesi

Burada yolsuz tescil adı verilen bir kavram karşımıza çıkar. Yolsuz tescil; hukuken geçerli bir sebebe dayanmayan tescildir. Sorun böyle bir tescilde kişinin hakkı kazanıp kazanmayacağıdır. Burada sorunun doğru çözülebilmesi için şu hususlara dikkat edilmesi gerekir;

• Kişi iyiniyetli midir?
• Tapu kaydına güvenilmiş midir?
• Kişi, üçüncü kişi midir?
• Hak, mutlak bir hak mıdır?

bu sorulara tamamen evet yanıtı veriliyorsa o zaman kişi hakkı kazanmış demektir.

Devletin Sorumluluğu İlkesi

Tapuda yapılan işlemler nedeniyle zarar görmüş olan kişilerin bu zararlarının devlet tarafından karşılanması sonucunu doğuran ilkedir. Devletin sorumluluğunun doğa bilmesi için; ortaya bir zararın çıkması ve bu yanlışlığın düzeltilmesinin artık mümkün olmayacak bir aşamaya gelinmiş olması gerekir.

Devletin sorumluluğu ilkesi gereği açılacak dava idari yargıda değil adli yargıda açılmalıdır. Davanın açılabilmesi için öngörülen zamanaşımı süresi ise zararın ve sorumlusunun öğrenilmesinden itibaren 2 yıl, her halükarda yani zarar verici fiilin meydana gelmesinden itibaren 10 yıldır.